Ερωταπαντήσεις – οδηγός για τη νομιμοποίηση χιλιάδων αυθαίρετων κτιρίων

Την παράταση κατά δύο χρόνια της προθεσμίας που εκπνέει στις 8 Οκτωβρίου για την τακτοποίηση των αυθαίρετων κτισμάτων, με παράλληλη μείωση των προστίμων και αύξηση των δόσεων αποπληρωμής τους σε 80, προβλέπει το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) για τα αυθαίρετα.

Στις αλλαγές του σχεδίου νόμου, προβλέπεται μεταξύ άλλων, η απλοποίηση των διαδικασιών δόμησης, η επίσπευση των πολεοδομικών σχεδίων καθώς και η δημιουργία σειράς νέων θεσμών όπως είναι το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος σε κάθε περιφερειακή ενότητα και η εφαρμογή της Ταυτότητας Κτιρίου, στην οποία θα καταγράφονται τα χαρακτηριστικά κάθε δομημένης επιφάνειας στη χώρα.

Ταυτόχρονα, με τον νέο νόμο δεν θα χρειάζεται πλέον να περιμένει ένας ιδιοκτήτης την ολοκλήρωση της διαδικασίας αδειοδότησης προκειμένου να αρχίσει να χτίζει. Θα μπορεί να αρχίζει εφόσον είναι σίγουρος για την αρτιότητα και τις απαιτούμενες αποστάσεις, υποβάλλοντας ηλεκτρονικά τη μελέτη και αυτόματα θα παίρνει αριθμό οικοδομικής άδειας ώστε να μπορεί να χτίζει. Δείτε, με παραδείγματα, τι σημαίνει πρακτικά ο νέος νόμος και ποιες περιπτώσεις αφορά:

Ποιες αλλαγές επιφέρει το σχέδιο νόμου για τα αυθαίρετα;

Περισσότερες δόσεις και σημαντικές μειώσεις στα πρόστιμα τόσο για όσους σπεύσουν να υπαχθούν στη νέα ρύθμιση τον πρώτο χρόνο όσο και για ευαίσθητες και οικονομικά ασθενείς ομάδες πληθυσμού αλλά και «πάγωμα» πληρωμής δόσεων από 1-2 χρόνια για μακροχρόνια ανέργους και υπερχρεωμένους, προβλέπει το νέο σχέδιο νόμου για τη δόμηση που περιλαμβάνει την τακτοποίηση αυθαιρέτων και δόθηκε σε δημόσια διαβούλευση έως τις 22 Σεπτεμβρίου από το υπουργείο Περιβάλλοντος. Συγκεκριμένα το σχέδιο νόμου που αποτελεί την τελευταία ευκαιρία για τακτοποίηση αυθαιρέτων, μειώνει στο μισό τα παράβολα υπαγωγής στη ρύθμιση εκτός από την υψηλή κατηγορία που αφορά σε ιδιοκτησίες άνω των 5.000 τ.μ., ενώ ορίζει ότι η αποπληρωμή των προστίμων θα γίνεται σε 80 δόσεις αντί για τις 60 της υφιστάμενης ρύθμισης που ισχύει έως τις 8 Οκτωβρίου.

Ποιες οι διαστάσεις που λαμβάνει το θέμα των αυθαιρέτων στη χώρα μας;

Υπολογίζεται ότι από το σύνολο των 7,5 εκατομμυρίων κτιρίων της χώρας, περίπου 2 εκατομμύρια έχουν μικρότερες ή μεγαλύτερες αυθαιρεσίες με το 1 εκατομμύριο αυτών να έχει υπαχθεί σε προηγούμενες ρυθμίσεις. Γι΄ αυτό το λόγο το νομοσχέδιο προωθεί τη δημιουργία Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος σε κάθε Περιφερειακή Ενότητα, μέσω του οποίου θα παρακολουθείται το σύνολο της δόμησης. Παράλληλα προβλέπεται η δημιουργία ηλεκτρονικής πολεοδομικής πλατφόρμας σε κάθε δήμο, η οποία θα περιλαμβάνει σχέδια πόλης, πράξεις εφαρμογής, κ.λπ. Ενώ όλα τα στοιχεία θα είναι διαθέσιμα στους πολίτες σε πραγματικό χρόνο. Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο για όσους θελήσουν να τακτοποιήσουν τα αυθαίρετα τους υπολογίζεται με βάση το εμβαδόν επί της τιμής ζώνης στην περιοχή του ακινήτου σύμφωνα με τις αντικειμενικές αξίες επί συντελεστή 15% και επί ειδικών συντελεστών που ορίζει το σχέδιο νόμου στο παράρτημα του. Σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης καταβολής του ποσού της μηνιαίας δόσης τότε το ανεξόφλητο ποσό της δόσης προσαυξάνεται κατά 1% για κάθε μήνα καθυστέρησης.

Σε ποιες κατηγορίες πληθυσμού ισχύουν οι εκπτώσεις;

Σημαντικές εκπτώσεις θεσπίζονται σε ειδικές κατηγορίες πληθυσμού και «πάγωμα της πληρωμής των δόσεων για τα πρώτα δύο χρόνια. Αναλυτικότερα: – Άτομα με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά απ΄ αυτά με ατομικό εισόδημα ως 40.000 ευρώ ή οικογενειακό έως 60.000 ευρώ καταβάλλουν 15% του προστίμου. – Άτομα με αναπηρία 67% και άνω και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά με ατομικό εισόδημα ως 18.000 ευρώ ή οικογενειακό έως 24.000 ευρώ καταβάλλουν το 20% του προστίμου. – Παλιννοστούντες ομογενείς καταβάλλουν 20% του προστίμου. Το ίδιο ισχύει και για τους μόνιμους κατοίκους Θράκης και για τα ακίνητά τους στη Θράκη. – Τα παιδιά όσων υπάγονται στην προηγούμενη κατηγορία καταβάλλουν 50% του προστίμου. – Πολύτεκνοι με ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή οικογενειακό έως 80.000 ευρώ καταβάλλουν 20% του προστίμου για την κύρια κατοικία τους. Εάν πρόκειται για τη δευτερεύουσα κατοικία τους εφόσον αυτή δεν είναι μεγαλύτερη των 80 τ.μ. καταβάλλουν το μισό πρόστιμο. – Τρίτεκνοι με ατομικό εισόδημα έως 25.000 ευρώ ή οικογενειακό έως 40.000 ευρώ καταβάλλουν 30% του προστίμου. – Μακροχρόνια άνεργοι καταβάλλουν το 30% του προστίμου και παράλληλα αναστέλλεται η καταβολή δόσεων για τα δύο πρώτα χρόνια.

Ποιο το ύψος των προστίμων και πώς υπολογίζεται πλέον;

Η νέα ρύθμιση ευνοεί όσους σπεύσουν να υπαχθούν σ΄ αυτήν με μείωση του προστίμου κατά 20% εφόσον η υπαγωγή στη γίνει έως τις 8 Φεβρουαρίου 2017 και κατά 10% εφόσον γίνει από 9/2/2017 έως 8/8/2017. Αντίθετα για όσους υπαχθούν από 9/8/2017 έως 8/2/2018 το πρόστιμο αυξάνεται κατά10% και κατά 20% για όσους δηλώσουν το αυθαίρετό τους μετά τις 9/2/2018. Προσαυξημένο πρόστιμο θα πληρώσουν και οι ιδιοκτήτες των αυθαιρέτων που θα εντοπιστούν από το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος χωρίς να έχουν προσέλθει από μόνοι τους. Η προσαύξηση θα είναι 20% και στην περίπτωση ευαίσθητων περιβαλλοντικά περιοχών θα φτάνει το 40%. Έκπτωση 20% προβλέπεται στην περίπτωση εφάπαξ καταβολής του προστίμου και 30% σε περίπτωση καταβολής του 10% του προστίμου. Μείωση του προστίμου στο μισό προβλέπεται και για τις περιπτώσεις κατασκευών σε περιοχές προστασίας πολιτιστικού περιβάλλοντος ή σε διατηρητέα κτίρια στην περίπτωση που ολοκληρωθούν οι εργασίες προσαρμογής. Επίσης μειώσεις του προστίμου προβλέπονται αν γίνει στατική ενίσχυση του κτιρίου και συγκεκριμένα κατά 30% σε περιοχές μικρής σεισμικής επικινδυνότητας, 50% σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας της κατηγορίας 2 και κατά 60% σε περιοχές υψηλής σεισμικότητας, όπως π.χ. Τα Επτάνησα. Το σχέδιο νόμου δίνει τη δυνατότητα νομιμοποίησης κτισμάτων προ του 1983 έναντι 500 ευρώ σε οικισμούς κάτω των 500 κατοίκων. Ο συντελεστής υπολογισμού του προστίμου μειώνεται από 0,80 σε 0,60 για κτίρια που αποπερατώθηκαν μεταξύ 1983 και 1993, ενώ μικρότερο κατά 40% θα είναι και το πρόστιμο που θα πληρώσουν οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που βρίσκονται σε περιοχές που μπαίνουν στο σχέδιο.

Τι σημαίνει η μεταφορά συντελεστή δόμησης;

Μεγάλες αυθαιρεσίες προκειμένου να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης, επιχειρείται να δοθεί μέσω της ενεργοποίησης της δυνατότητας μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ενώ ταυτόχρονα με τον ίδιο τρόπο θα γίνει προσπάθεια να λυθεί και το πρόβλημα πολλών οικοδομικών συνεταιρισμών, τα μέλη των οποίων είχαν αγοράσει οικόπεδα σε περιόδους που επιτρεπόταν η δόμηση και στη συνέχεια καταργήθηκε με αποτέλεσμα έκτοτε να παραμένουν «όμηροι». Παράλληλα με την ενεργοποίηση της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινοχρήστων Χώρων, θα επιχειρηθεί να διασωθεί σειρά κοινόχρηστων χώρων, οι οποίοι κινδυνεύουν να δομηθούν καθώς είχαν απαλλοτριωθεί χωρίς ωστόσο οι ιδιοκτήτες τους να έχουν αποζημιωθεί εδώ και δεκαετίες σε ορισμένες περιπτώσεις. Αποτέλεσμα ήταν να προσφεύγουν στα δικαστήρια και να δικαιώνονται οδηγώντας σε πολλές πράξεις άρσης απαλλοτριώσεων. Στο νέο σχέδιο νόμου για τον «έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος», το οποίο θα βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση έως τις 22 Σεπτεμβρίου περιγράφεται με ακρίβεια η διαδικασία που θα ακολουθείται για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, η οποία ουσιαστικά δίνει το δικαίωμα σε ιδιοκτήτες να μετατρέψουν τον συντελεστή που δεν μπορούσε να αξιοποιηθεί σε τίτλο, τον οποίο θα μπορέσουν να πουλήσουν σε άλλους αποκλειστικά μέσω της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης ώστε να χτίσουν περισσότερο του επιτρεπομένου. Οι ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης θα καθοριστούν με Προεδρικό Διάταγμα, θα είναι εντός σχεδίου στον ίδιο ή άλλο δήμο της Περιφερειακής Ενότητας και θα πρέπει να είναι βέβαιο ότι πολεοδομικά μπορούν να «αντέξουν» μεταφορά συντελεστή.

Πρακτικά πώς λειτουργεί ο συντελεστής δόμησης;

Ουσιαστικά η μεταφορά συντελεστή συνιστά την αφαίρεσή του από ένα βαρυνόμενο ακίνητο (διατηρητέο, κλπ) και την προσθήκη του σε ένα ωφελούμενο ακίνητο. Η διαδικασία περιλαμβάνει τη χρήση τίτλου Μεταφοράς Συντελεστή και αρμόδια για την έγκρισή της αλλά και την έκδοση οικοδομικής άδειας είναι η Πολεοδομία της περιοχής. Όσον αφορά στο ωφελούμενο ακίνητο, για την έκδοση της άδειας δόμησης καταβάλλεται από τους δικαιούχους του υπέρ του Πράσινου Ταμείου και του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος ποσό ίσο με το 4% της αντικειμενικής αξίας του προστιθέμενου συντελεστή δόμησης και 1% αντίστοιχα. Το 50% του ποσού υπέρ του Πράσινου Ταμείου αποδίδεται στο δήμο που βρίσκεται το ωφελούμενο ακίνητο και διατίθεται αποκλειστικά για την κατασκευή έργων αναβάθμισης της περιοχής.

Υπάρχουν παραδείγματα που καθιστούν περισσότερο κατανοητό το κόστος;

Δεδομένων των ειδικών συνθηκών διαφοροποιήσεων κατά περίπτωση, υπάρχει μια σειρά από προβλέψεις για το ποσό που θα κληθεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης για τη νομιμοποίηση του ακινήτου του. Συγκεκριμένα, για παράδειγμα:

Εντός σχεδίου ακίνητο με οικοδομική άδεια, κύρια και μοναδική κατοικία με υπέρβαση 50 τ.μ. και χρόνο κατασκευής 2005, Τιμή Ζώνης 1000/1150(νέα-παλαιά). Με το παλαιό πρόστιμο θα πλήρωνε: 5.175 ευρώ. Με το νέο πρόστιμο θα πληρώσει: 3.000 ευρώ.
Ακίνητο εντός σχεδίου, με οικοδομική άδεια, άλλη κατοικία, υπέρβαση 100 τ.μ., χρόνος κατασκευής 1990, Τ.Ζ. 1300/1600:παλαιό πρόστιμο: 11.520 ευρώ, νέο πρόστιμο: 7.020 ευρώ.
Ακίνητο εντός σχεδίου, με οικοδομική άδεια, κατάστημα με υπέρβαση 50 τ.μ.(πατάρι), χρόνος κατασκευής 2007, Τ.Ζ. 1650/2000: παλαιό πρόστιμο: 4.500 ευρώ, νέο πρόστιμο: 2.230 ευρώ.
Ακίνητο εντός σχεδίου, χωρίς οικοδομική άδεια, άλλη κατοικία με υπέρβαση 70 τ.μ., χρόνος κατασκευής 1981, Τ.Ζ. 900/1000: παλαιό πρόστιμο: 1.890 ευρώ, νέο πρόστιμο: 1.105 ευρώ.
Ακίνητο εκτός σχεδίου, χωρίς οικοδομική άδεια, κύρια και μοναδική κατοικία με υπέρβαση 80 τ.μ., χρόνος κατασκευής 2006, Τ.Ζ. 600/600: παλαιό πρόστιμο: 9.792 ευρώ, νέο πρόστιμο: 5.616 ευρώ.
Ακίνητο εκτός σχεδίου με εκκρεμή πολεοδομική μελέτη, χωρίς οικοδομική άδεια, άλλη κατοικία με υπέρβαση 120 τ.μ., χρόνος κατασκευής 1998, Τ.Ζ. 600/600: παλαιό πρόστιμο: 17.625 ευρώ, νέο πρόστιμο: 9.330 ευρώ.
Ακίνητο εκτός σχεδίου, σε περιβαλλοντικά ευαίσθητη περιοχή, χωρίς οικοδομική άδεια, υπηρεσίες (κατάστημα) με υπέρβαση 600 τ.μ., χρόνος κατασκευής 2005, Τ.Ζ. 600/600: παλαιό πρόστιμο: 110.160 ευρώ, νέο πρόστιμο 116.640 ευρώ.

Υπάρχουν κυρώσεις σε περιπτώσεις παράλειψης της βεβαίωσης μηχανικού;

Το νομοσχέδιο εισάγει βαριές «καμπάνες» που ξεκινούν από 30.000 ευρώ και φτάνουν έως και 100.000 ευρώ ανάλογα με την αξία της αυθαίρετης κατασκευής και για τους συμβολαιογράφους, οι οποίοι θα συντάσσουν συμβόλαια, τους μεσίτες που θα μεσολαβούν, τους δικηγόρους που θα παρίστανται στη σύνταξη συμβολαίων, τους υποθηκοφύλακες ή τους προϊσταμένους των κτηματολογικών γραφείων που θα τα μεταγράφουν στην περίπτωση που λείπει η βεβαίωση μηχανικού. Αντίστοιχα πρόστιμα προβλέπονται και για μηχανικούς που χορήγησαν ανακριβείς βεβαιώσεις, ενώ ορίζεται και η επιβολή προσωρινής ή οριστικής απαγόρευσης άσκησης επαγγέλματος από τα αρμόδια πειθαρχικά όργανα του φορέα στον οποίο είναι μέλη.

Τι ισχύει για αποδοχές κληρονομιάς και μεταβιβάσεις;

Οι διατάξεις του σχεδίου νόμου καθιστούν υποχρεωτική τη βεβαίωση μηχανικού προκειμένου να μπορεί στο εξής να ολοκληρωθεί κάθε δικαιοπραξία που έχει σχέση με ακίνητο – ακόμα και εάν σε αυτό δεν υφίσταται κτίσμα – επιβαρύνοντας με ένα πρόσθετο κόστος τους ενδιαφερόμενους χωρίς να εξαιρεί ούτε εκείνους που κάνουν αποδοχή κληρονομιάς. Συγκεκριμένα, στο άρθρο 64 του σχεδίου νόμου ορίζεται σαφώς ότι «σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή, περιλαμβανομένων και των αιτία αθανάτου δωρεών που συντάσσεται μετά τη δημοσίευση του παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων χωρίς κτίσμα, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού».

Η βεβαίωση μηχανικού θα είναι απαραίτητη επίσης και σε κάθε αγοραπωλησία, γονική παροχή, δήλωση αποδοχής κληρονομιάς ή κληροδοσίας εφόσον με αυτήν περιέρχεται στον κληρονόμο ή τον κληροδόχο ακίνητο της κληρονομιάς ή εμπράγματο δικαίωμα πάνω σ΄ αυτό συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων χωρίς κτίσμα.

Τι σημαίνει η «Ταυτότητα Κτιρίων» και πότε θα ισχύσει;

Το σχέδιο νόμου θεσμοθετεί και την ταυτότητα κτιρίων, η οποία για κάθε κατοικία θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί εντός της επόμενης πενταετίας, για τα δημόσια κτίρια εντός τριών ετών και για κάθε άλλο τύπο κτιρίου σε οκτώ χρόνια. Η ταυτότητα του κτιρίου θα είναι ο φάκελος με όλα τα στοιχεία του (θεωρημένη οικοδομική άδεια, προσθήκες, πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης και κάθε αλλαγή), ενώ θα περιλαμβάνει πλέον και δελτίο δομικής τρωτότητας για τη στατικότητά του. Αρμόδιος για την εκπόνηση των εκθέσεων θα είναι μηχανικός, ενώ οι φάκελοι των κατοικιών θα πρέπει να επανελέγχονται από μηχανικό κάθε επτά χρόνια. Το σχέδιο νόμου ορίζει πρόστιμα έως 20.000 ευρώ για την περίπτωση ψευδών στοιχείων και αναστολή της άδειας άσκησης επαγγέλματος του μηχανικού χωρίς ωστόσο να αναφέρεται το κόστος που θα βαρύνει τον ιδιοκτήτη.