Ανακαίνιση Ακινήτων: Όσα πρέπει να γνωρίζετε για άδειες, βεβαιώσεις και στατικούς ελέγχους

Η ανακαίνιση παλαιότερων ακινήτων αποτελεί μια δημοφιλή επιλογή για όσους επιθυμούν να βελτιώσουν την κατοικία ή τον επαγγελματικό τους χώρο, χωρίς να επενδύσουν σε νέα κατασκευή. Ωστόσο, η διαδικασία αυτή ενέχει σημαντικούς κινδύνους εάν δεν τηρηθούν οι κατάλληλες νόμιμες διαδικασίες. Είναι συνηθισμένο να παραβλέπονται οι απαραίτητες άδειες και έλεγχοι, με αποτέλεσμα σοβαρά προβλήματα που μπορεί να οδηγήσουν σε ατυχήματα ή οικονομικές κυρώσεις. Η συνεργασία με μηχανικό και η έκδοση των σωστών αδειών είναι κρίσιμη για την ασφάλεια και την ομαλή ολοκλήρωση των εργασιών.

Τι να προσέξετε κατά την ανακαίνιση ενός ακινήτου

Στην ανακαίνιση κτιρίων υπάρχουν αυστηροί κανόνες που πρέπει να τηρούνται για να διασφαλιστεί η προστασία τόσο της ιδιοκτησίας όσο και της ζωής των ενοίκων. Είναι σημαντικό να έχετε επίγνωση των διαφορετικών τύπων εργασιών που μπορεί να απαιτούν άδεια, καθώς και των εργασιών που μπορούν να πραγματοποιηθούν χωρίς αυτή.

Όταν πρόκειται για ριζικές παρεμβάσεις, όπως η κατεδάφιση τοίχων ή άλλων δομικών στοιχείων, η συμβολή ενός μηχανικού είναι απαραίτητη. Οποιαδήποτε ατυχής παρέμβαση σε ζωτικά σημεία του κτιρίου, όπως τα κεντρικά δοκάρια, μπορεί να αποβεί καταστροφική για τη στατικότητα του ακινήτου και να θέσει σε κίνδυνο την ασφάλεια των ενοίκων.

Αντίστοιχα, η αντικατάσταση παλαιών ηλεκτρολογικών και υδραυλικών συστημάτων πρέπει να γίνεται με πλήρη ανανέωση, καθώς οι επιδιορθώσεις τείνουν να είναι προσωρινές και μπορεί να οδηγήσουν σε επαναλαμβανόμενα προβλήματα. Η πλήρης ανακαίνιση σε αυτά τα σημεία εξασφαλίζει τη μακροχρόνια αντοχή και ασφάλεια.

Σε περιπτώσεις όπου γίνονται αλλαγές στους εξωτερικούς χώρους, όπως οι προσόψεις ή τα μπαλκόνια, απαιτείται ειδική άδεια από την πολεοδομία, ενώ μπορεί να χρειαστεί και η συναίνεση των υπόλοιπων ιδιοκτητών, ιδιαίτερα σε πολυκατοικίες, ώστε να υπάρχει συμμόρφωση με τους κανονισμούς.

Πότε δεν χρειάζεται οικοδομική άδεια;

Υπάρχουν συγκεκριμένες εργασίες ανακαίνισης ή επισκευής που μπορούν να πραγματοποιηθούν χωρίς την ανάγκη έκδοσης οικοδομικής άδειας. Σε τέτοιες περιπτώσεις, αν και δεν απαιτείται άδεια δόμησης, είναι συνήθως απαραίτητη η βεβαίωση μηχανικού ότι οι εργασίες δεν επηρεάζουν τη στατικότητα του κτιρίου και δεν παραβιάζουν τους ισχύοντες πολεοδομικούς κανονισμούς.

Εργασίες όπως η αντικατάσταση δαπέδων, η αλλαγή εσωτερικών κουφωμάτων στο ίδιο άνοιγμα, μικρές επισκευές σε ηλεκτρολογικά ή υδραυλικά συστήματα, ή εξωτερικοί χρωματισμοί που δεν απαιτούν τη χρήση σκαλωσιάς μπορούν να γίνουν χωρίς άδεια. Επιπλέον, μικρές διαμορφώσεις εξωτερικών χώρων, όπως η τοποθέτηση σκιάστρων ή η αλλαγή πλακόστρωσης, δεν απαιτούν οικοδομική άδεια εφόσον δεν ξεπερνούν συγκεκριμένα όρια ύψους ή έκτασης.

Είναι σημαντικό, όμως, ακόμα και σε αυτές τις περιπτώσεις, να συνεργάζεστε με έναν αρμόδιο μηχανικό, ο οποίος θα σας κατευθύνει στις σωστές διαδικασίες και θα διασφαλίσει ότι οι εργασίες συμμορφώνονται με τη νομοθεσία, αποφεύγοντας πιθανά προβλήματα στο μέλλον.

Πότε χρειάζεται οικοδομική άδεια;

Σε περιπτώσεις που πρόκειται να γίνουν αλλαγές που επηρεάζουν τη στατικότητα του κτιρίου, όπως η ενίσχυση του φέροντος οργανισμού ή η αναδιαμόρφωση εσωτερικών χώρων, απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας (άδεια δόμησης). Αυτό ισχύει επίσης όταν πραγματοποιούνται εκτενείς επεμβάσεις σε ηλεκτρολογικά ή υδραυλικά συστήματα. Είναι σύνηθες ορισμένοι να επιλέγουν την έκδοση άδειας μικρής κλίμακας για να αποφύγουν το κόστος, χωρίς να δηλώνουν το πραγματικό εύρος των εργασιών. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε προβλήματα με την πολεοδομία και πιθανές κυρώσεις, όπως πρόστιμα ή διακοπή των εργασιών.

Ποιες εργασίες απαιτούν άδεια μικρής κλίμακας;

Υπάρχουν πολλές εργασίες ανακαίνισης που απαιτούν άδεια μικρής κλίμακας, ειδικά όταν αφορούν εξωτερικές επεμβάσεις ή μικρές εσωτερικές αλλαγές που δεν θίγουν τη στατικότητα του κτιρίου. Αυτές περιλαμβάνουν:

• Εξωτερικοί χρωματισμοί ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων, επισκευές επιχρισμάτων και όψεων με χρήση σκαλωσιάς.
• Επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων με χρήση σκαλωσιάς.
• Κατασκευή πέργκολας που ξεπερνά τα 50 τ.μ. σε εξωτερικούς χώρους.
• Αγωγοί αερισμού και άλλες εγκαταστάσεις που δεν επηρεάζουν τα δομικά στοιχεία του κτιρίου.
• Εσωτερικές διαρρυθμίσεις, εφόσον δεν θίγονται τα κύρια δομικά στοιχεία του κτιρίου.
• Τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης ή συστημάτων παθητικής ηλιακής ενέργειας.
• Συντήρηση και επισκευή στεγών με χρήση σκαλωσιάς.
• Κατασκευή τζακιών και καπνοδόχων σε οριζόντιες ιδιοκτησίες, εφόσον δεν επηρεάζεται η στατικότητα του κτιρίου.
• Εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης και κατασκευή στεγάστρων ή προστεγασμάτων.
• Επεμβάσεις σε όψεις κτιρίων, για τη διάνοιξη νέων ανοιγμάτων, εφόσον δεν θίγονται τα κύρια δομικά στοιχεία.

Ποιες εργασίες μπορούν να γίνουν χωρίς άδεια, αλλά με βεβαίωση μηχανικού;

Για μικρές επισκευές ή διαρρυθμίσεις που δεν επηρεάζουν τη στατικότητα ή την όψη του κτιρίου, δεν απαιτείται άδεια δόμησης, αλλά είναι απαραίτητη η βεβαίωση μηχανικού. Τέτοιες εργασίες περιλαμβάνουν:

• Μικρές εσωτερικές επισκευές ή διασκευές.
• Εξωτερικοί χρωματισμοί χωρίς χρήση σκαλωσιάς.
• Αλλαγές δαπέδων και επενδύσεων τοίχων ή οροφών.
• Συντήρηση, επισκευή ή αντικατάσταση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων.
• Αντικατάσταση εσωτερικών και εξωτερικών κουφωμάτων στο ίδιο άνοιγμα.
• Συντήρηση ή επισκευή στεγών χωρίς τη χρήση σκαλωσιάς.
• Τοποθέτηση κλιματιστικών, επιτοίχιων λεβήτων αερίου και ηλιακών θερμοσιφώνων.

Σημαντικά σημεία κατά την ανακαίνιση: Τι να προσέξετε όταν γκρεμίζετε τοίχους

Εάν επιθυμείτε να κάνετε αλλαγές στη διαρρύθμιση του ακινήτου σας, γκρεμίζοντας εσωτερικούς τοίχους, θα χρειαστείτε άδεια μικρής κλίμακας, εφόσον δεν θίγεται η στατικότητα του κτιρίου. Για να γίνει αυτό, πρέπει να κατατεθεί στην πολεοδομία τοπογραφικό σχέδιο, κάτοψη, φωτογραφίες και τεχνική έκθεση από μηχανικό, η οποία θα βεβαιώνει ότι οι επεμβάσεις δεν επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό.

Προσθήκες σε παλαιά κτίσματα: Τι πρέπει να προσέξετε

Πριν προχωρήσετε σε προσθήκες πάνω ή δίπλα σε ένα υπάρχον κτίσμα, ο μηχανικός πρέπει να εξετάσει αν τα πολεοδομικά στοιχεία επιτρέπουν τέτοιες εργασίες. Η προσθήκη θα πρέπει να συμμορφώνεται με τους ισχύοντες κανονισμούς δόμησης, όπως το ύψος, η κάλυψη και η απόσταση από τα όρια του οικοπέδου. Εάν οι προϋποθέσεις πληρούνται, θα χρειαστεί η έκδοση νέας οικοδομικής άδειας και οι απαραίτητες μελέτες (στατική, αρχιτεκτονική, ύδρευσης και αποχέτευσης, πυρασφάλειας κ.λπ.).

Τι θεωρείται ριζική ανακαίνιση;

Ριζική ανακαίνιση αναφέρεται στις εργασίες μεγάλης κλίμακας που απαιτούν σημαντικές επεμβάσεις και ο συνολικός προϋπολογισμός τους ξεπερνά τα 25.000 ευρώ. Σε αυτές τις περιπτώσεις, απαιτείται πάντα η έκδοση οικοδομικής άδειας και όχι άδεια μικρής κλίμακας, λόγω της έκτασης των εργασιών.