Ένταξη αυθαιρέτων στο σχέδιο πόλης & αλλαγές στη δόμηση με τα τοπικά χωρικά σχέδια

«Πράσινο φως» για την ένταξη με διαδικασίες εξπρές άνω των 400.000 στρεμμάτων στα σχέδια πόλης όλης της χώρας επιχειρεί να ανάψει το Υπουργείο Περιβάλλοντος, ενεργοποιώντας τα νέα τοπικά χωρικά σχέδια (Τ.Χ.Σ.). Πρόκειται ουσιαστικά για εντάξεις των αυθαιρέτων, που βρίσκονται στις παρυφές των υφιστάμενων οικισμών, των οποίων οι διαδικασίες ένταξής τους παραμένουν για πολλές δεκαετίες εκκρεμείς. Τις τελευταίες δεκαετίες έχει σταματήσει ο πολεοδομικός σχεδιασμός γης. Με τα Τ.Χ.Σ. όμως, θα ξεκαθαρίσει και το τοπίο της δόμησης, περιορίζοντας το «ξεχείλωμα» των ορίων των πόλεων μέσω της, με αποτέλεσμα την άναρχη δόμηση και τις συγκρούσεις χρήσεων έκτος σχεδίου δόμησης, προστατεύοντας τις παράκτιες περιοχές και οριοθετώντας τη γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας, για την ενίσχυση της υπαίθρου.

Σήμερα καταστρατηγώντας τη νομοθεσία που ισχύει για τη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές, παρατηρούμε να δομούνται άναρχα, χωρίς δρόμους και υποδομές, πληθώρα κτιρίων ακόμα και μέσα σε δάση και αιγιαλούς, να γίνονται παράνομες κατατμήσεις αγροτεμαχίων τα οποία στη συνέχεια πωλούνται (Αττική, Χαλκιδική, Κρήτη κ.λπ.), να κατασκευάζονται μικρές τουριστικές μονάδες χωρίς βιολογικό καθαρισμό κ.ά. Κάτω από αυτές τις συνθήκες το Υπουργείο Περιβάλλοντος προσανατολίζεται άμεσα να περιορίσει την εκτός σχεδίου δόμησης σε όλη τη χώρα, ενεργοποιώντας τα τοπικά χωρικά σχέδια.

Η υλοποίηση αυτών των χωρικών σχεδίων θα γίνει από τους Δήμους, οι οποίοι θα χρηματοδοτηθούν με 200 εκατ. ευρώ, με δανειακή κάλυψη από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων.

Τι είναι τα τοπικά χωρικά σχέδια;

Τα τοπικά χωρικά σχέδια αποτελούν σύνολα κειμένων, χαρτών και διαγραμμάτων με τα οποία καθορίζεται το πρότυπο χωρικής οργάνωσης και ανάπτυξης, οι χρήσεις γης, οι όροι και περιορισμοί δόμησης, καθώς και κάθε άλλο μέτρο, όρος ή περιορισμός που απαιτείται για την ολοκληρωμένη χωρική ανάπτυξη ενός Δήμου.

Τα σχέδια αυτά θα γίνουν ανά Δήμο και θα αντιμετωπίζουν συνολικά τα ζητήματα της δόμησης στο τρίπτυχο «αρτιότητα – όροι δόμησης – χρήση γης» με στόχο την δημιουργία τράπεζας γης, την επιτάχυνση των πολεοδομικών σχεδίων με την απόδοση πολεοδομημένης γης στους πολίτες, τον καθορισμό των παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων ανά περιοχή και τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης.

Σε ποιες εκτάσεις γίνονται τα Τ.Χ.Σ.;

Τα τοπικά χωρικά σχέδια καλύπτουν την έκταση ενός Δήμου. Μπορεί επίσης να εκπονούνται σε διαδημοτικό επίπεδο, έπειτα από σχετικές αποφάσεις των οικείων Δημοτικών Συμβουλίων.

Τα τοπικά χωρικά σχέδια εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις των περιφερειακών χωροταξικών πλαισίων και περιέχουν τις αναγκαίες ρυθμίσεις για την επίτευξη των σκοπών τους.

Τί ακριβώς καθορίζουν τα Τ.Χ.Σ.;

Με τα τοπικά χωρικά σχέδια καθορίζεται για κάθε δημοτική ενότητα το πλαίσιο της οργάνωσής της, που είναι:

οι χρήσεις γης
η πυκνότητα
ο συντελεστής δόμησης
η γενική εκτίμηση των αναγκών σε κοινόχρηστους χώρους, κοινωφελείς εξυπηρετήσεις και εν γένει δημόσιες υποδομές και δίκτυα.
οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης ανάλογα με τις κατηγορίες περιοχών ( π.χ. οικιστική, τουριστική, βιομηχανική κ.λπ.).

Ποιες είναι οι κατηγορίες περιοχών;

Οι κατηγορίες είναι:

α) Οικιστικές Περιοχές

Δηλαδή τις πολεοδομημένες περιοχές του Δήμου που εξυπηρετούν τη διαβίωση και την οργανωμένη οικονομική και κοινωνική ζωή και δραστηριότητα του πολίτη. Στις οικιστικές περιοχές περιλαμβάνονται ται εντός σχεδίου πόλης ή οικισμών οικόπεδα, οι οικισμοί που έχουν θεσμοθετημένα όρια καθώς και περιοχές όπου έχουν εκπονηθεί άλλα σχέδια π.χ. τοπικά ρυμοτομικά σχέδια για ανέγερση εργατικών κατοικιών, ή περιοχές παραθεριστικής – τουριστικής κατοικίας.

β) Περιοχές παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων

Ως περιοχές παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων μπορεί να καθορίζονται οι εντός ή και εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών περιοχές του οικείου Δήμου, οι οποίες, λόγω της θέσης τους και των υπαρχόντων υποδομών, προσφέρονται για τη χωροθέτηση μεμονωμένων ή οργανωμένων παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.

γ) Περιοχές Προστασίας

Ως περιοχές προστασίας νοούνται οι περιοχές μελέτης των Τοπικών Χωρικών Σχεδίων, οι οποίες διαθέτουν ιδιαιτέρως αξιόλογα φυσικά ή πολιτιστικά στοιχεία που χρήζουν προστασίας, προβολής και ανάδειξης. Οι περιοχές αυτές οριοθετούνται και καθορίζονται περιορισμοί ή και απαγορεύσεις στις χρήσεις γης και στη δόμηση, καθώς και στην εν γένει άσκηση δραστηριοτήτων και λειτουργιών, για λόγους προστασίας του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος και τοπίου. Στις περιοχές αυτές εντάσσονται και εκτάσεις που υπάγονται σε ειδικά νομικά καθεστώτα προστασίας, όπως είναι ιδίως χώροι αρχαιολογικού ή ιστορικού ενδιαφέροντος, δάση και δασικές εκτάσεις, αιγιαλός και παραλία, ποταμοί-λίμνες-ρέματα, καθώς και οι περιοχές υπαγόμενες στο εθνικό σύστημα προστατευόμενων περιοχών. Στην κατηγορία αυτή συμπεριλαμβάνονται και οι περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί, ως αγροτική γη ψηλής παραγωγικότητας.

δ) Περιοχές ελέγχου χρήσεων γης

Ως περιοχές ελέγχου χρήσεων γης νοούνται οι μη πολεοδομημένες και προς πολεοδόμηση (εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών) περιοχές του οικείου Δήμου, ιδίως περιμετρικά των οικιστικών περιοχών ή των περιοχών παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, στις οποίες καθορίζονται ειδικοί περιορισμοί στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης με σκοπό την ορθολογική κατανομή και συσχέτιση των χρήσεων γης, ώστε να αποφεύγονται πιθανές μεταξύ τους συγκρούσεις και ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων.

Δηλαδή μπορεί σε μια περιοχή που σήμερα κτίζεις κατοικία, με το Τ.Χ.Σ. να απαγορευτεί;

Μετά την έγκριση των τοπικών χωρικών σχεδίων κάθε οικιστική, παραγωγική ή άλλη ανάπτυξη επιτρέπεται μόνον εφόσον είναι συμβατή με τις χρήσεις γης και τους λοιπούς όρους και περιορισμούς που καθορίζονται με αυτά. Μάλιστα ο νόμος παρέχει τη δυνατότητα στον εκάστοτε Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κατά την εκπόνηση των τοπικών σχεδίων, να αναστείλει τη χορήγηση οικοδομικών αδειών ή και εργασιών στην περιοχή ή σε τμήματά της και να απαγορεύσει τις κατατμήσεις των ιδιοκτησιών πέρα από το οριζόμενο στην ίδια απόφαση όριο εμβαδού. Η αναστολή και απαγόρευση ισχύει μέχρι την έγκριση του τοπικού χωρικού σχεδίου.

Τι προβλέπεται για την εκτός σχεδίου δόμηση;

Με τα τοπικά χωρικά σχέδια, διατηρείται η εκτός σχεδίου δόμηση, τουλάχιστον έως την ολοκλήρωση των πολεοδομικών σχεδίων σε κάθε έναν από τους 325 δήμους της χώρας. Θα υπάρχουν όμως περιορισμοί στην εκτός σχεδίου δόμηση, όσον αφορά μόνον την ανέγερση κατοικιών, ενώ για τις υπόλοιπες κατηγορίες κτιρίων (ξενοδοχεία, βιομηχανίες, εμπορικές επιχειρήσεις κ.λπ.) θα διατηρηθεί το καθεστώς που προβλέπεται στο Προεδρικό Διάταγμα του 1985.

Ποιες είναι οι παρεκκλίσεις για δόμηση εκτός σχεδίου που καταργούνται με τα Τ.Χ.Σ.;

Καταργείται η δυνατότητα να κτίζονται γήπεδα (οικόπεδα εκτός σχεδίου πόλεως) με εμβαδό κάτω των 4 στρεμμάτων για:

α. Τα γήπεδα, που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων και οικισμών και είχαν την 24-4-77, ελάχιστο εμβαδό δύο χιλιάδες (2000) τμ.

β. Τα γήπεδα που την 31-5-85, είχαν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και εφόσον έχουν:

αα. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 12-11-62 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: δέκα (10) μ., Ελάχιστο βάθος: δέκα πέντε (15) μ.,Ελάχιστο εμβαδόν: επτακόσια πενήντα (750) τμ.

ββ. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 12-9-64 και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι (20) μ., Ελάχιστο βάθος: τριάντα πέντε (35) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: χίλια διακόσια (1200) τμ.

γγ. Τα γήπεδα που υπάρχουν την 17-10-78, και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι πέντε (25) μ., Ελάχιστο βάθος: σαράντα (40) μ., Ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2000) τμ.

δδ. Τα γήπεδα που δημιουργήθηκαν από την 17-10-78 μέχρι την 31-5-85: Ελάχιστο εμβαδόν: τέσσερις χιλιάδες (4000) τμ.

Ποιος είναι αρμόδιος για τη σύνταξη και έγκριση των Τ.Χ.Σ.;

Η κίνηση της διαδικασίας για τη σύνταξη τοπικού χωρικού σχεδίου γίνεται είτε από τον οικείο Δήμο είτε από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Η έγκριση των τοπικών χωρικών σχεδίων γίνεται με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Το οικόπεδό μου βρίσκεται σε Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου και για δεκαετίες περιμένω να «μπει» στο σχέδιο πόλης. Τι γίνεται τώρα;

Με τα νέα Τ.Χ.Σ. μπορούν να τροποποιηθούν τα όρια και οι ρυθμίσεις εγκεκριμένων Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου, εφόσον αυτό κρίνεται πολεοδομικώς απαραίτητο για την κάλυψη αναγκών οικιστικής, παραγωγικής ή επιχειρηματικής ανάπτυξης και ανασυγκρότησης εντός της οικείας δημοτικής ενότητας. Μετά την έγκριση των Τοπικών Χωρικών Σχεδίων, οι Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου που έχουν ενσωματωθεί σε αυτά παύουν να ισχύουν και ισχύουν πλέον οι ρυθμίσεις του Τοπικού Χωρικού Σχεδίου.

Με ποιο συντελεστή δόμησης κτίζουν τα οικόπεδα, μόλις μπουν στο σχέδιο;

Στις οικιστικές περιοχές, οι οποίες προτείνονται προς πολεοδόμηση με βάση τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια, καθορίζονται ανώτατα όρια συντελεστή δόμησης ως εξής:

1. Στις οικιστικές περιοχές

α) για τις περιοχές με χρήση κατοικίας, ο συντελεστής δόμησης είναι 0,8

β) για τις περιοχές με χρήση πολεοδομικού κέντρου, ο συντελεστής δόμησης είναι 1,2

γ) για τις περιοχές με χρήση τουρισμού – αναψυχής, ο συντελεστής δόμησης είναι 0,6

δ) για τις περιοχές με χρήση παραθεριστικής κατοικίας, ο συντελεστής δόμησης είναι 0,4

ε) για τις περιοχές με χρήση εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, ο συντελεστής δόμησης είναι 1,2

2. Στις περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων

α) για τις περιοχές με χρήση χονδρεμπορίου ο συντελεστής δόμησης είναι 1,2

β) για τις περιοχές με χρήσεις παραγωγικών δραστηριοτήτων ο συντελεστής είναι 1,6.