Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Ο ρόλος & η αναγκαιότητα του μηχανικού

Από την 1η Απριλίου 2022 τέθηκε σε εφαρμογή η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, η οποία θα αποτελεί ουσιαστικά το μητρώο όλου του κτιριακού αποθέματος της χώρας. Το ηλεκτρονικό «φακέλωμα» των ακινήτων θεσμοθετήθηκε το 2011, ωστόσο μετά από πολλές παρατάσεις επανέρχεται στο προσκήνιο με την ενεργοποίησή του από την κυβέρνηση.

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου είναι πολύ σημαντική διαδικασία και ο ρόλος του μηχανικού στη σύνταξη του φακέλου είναι επίσης ιδιαίτερα σημαντικός, καθώς η πολιτεία έχει μεταφέρει στον ιδιοκτήτη και τον μηχανικό την ευθύνη συγκέντρωσης σχεδίων και εγγράφων που αφορούν στον φάκελο του κτιρίου, τα οποία θα έπρεπε να παρέχονται ψηφιοποιημένα εδώ και πολλά χρόνια από την πολεοδομία.

Σε πολλές μάλιστα περιπτώσεις κι επειδή έχουν χαθεί από τα αρχεία της πολεοδομίας οι φάκελοι οικοδομικών αδειών, ο μηχανικός θα πρέπει να κάνει ανασύσταση φακέλου, στη συνέχεια να «ανεβάσει» ηλεκτρονικά τα σχέδια – έγγραφα και τέλος να συντάξει το πιστοποιητικό πληρότητας της ταυτότητας του κτιρίου.

Με αυτόν τον τρόπο το κόστος μεταφέρεται στον απλό πολίτη και η ευθύνη στον μηχανικό.

Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να προστίθεται μια επιπλέον αμοιβή στους ιδιοκτήτες ακινήτων, κάτι που προκαλεί δυσαρέσκεια και σε κάποιον βαθμό ακυρώνει το μεγάλο όφελος που δημιουργεί η ταυτότητα του κτιρίου.

Ωστόσο η πλήρης ενεργοποίηση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, η ηλεκτρονική έκδοση οικοδομικών αδειών μέσω του συστήματος e– adeieς και η λειτουργία του Κτηματολογίου θα εξασφαλίσουν τη διαφάνεια και θα δημιουργήσουν συνθήκες ισονομίας και δικαίου για πολίτες και επενδυτές.

Τι θα πρέπει να συγκεντρώσει ο μηχανικός;
Ο μηχανικός θα πρέπει να δημιουργήσει έναν οργανωμένο ηλεκτρονικό φάκελο για το ακίνητο, που θα περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία (έγγραφα & σχέδια) για κάθε κτίριο, όπως:

Το έντυπο με το ΚΑΕΚ του Κτηματολογίου (ή αριθμό πρωτοκόλλου δήλωσης σε περίπτωση που δεν έχει ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο),
το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, με τις αναθεωρήσεις της,
τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια,
τις δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων, εφόσον υπάρχουν, και τα αντίστοιχα σχέδια,
το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού,
το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,
τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση όταν αυτά δεν υπάρχουν,
το δελτίο δομικής τρωτότητας και η μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται,
τη μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων, εφόσον απαιτείται,
τον πίνακας χιλιοστών και η μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχει,
το Πιστοποιητικό Πληρότητας για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Πού υποβάλλει ο μηχανικός τα δικαιολογητικά;
Η υποβολή των στοιχείων και η αίτηση για την έκδοση πιστοποιητικού κτηρίου γίνεται από τον αρμόδιο μηχανικό για λογαριασμό του εντολέα του. Για την ηλεκτρονική συμπλήρωση των στοιχείων απαιτείται μοναδικός ειδικός κωδικός, ο οποίος εκδίδεται από τον εξουσιοδοτούμενο μηχανικό που είναι και ο διαχειριστής του πληροφοριακού συστήματος σε ειδική ηλεκτρονική πλατφόρμα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας.

Ενημέρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτηρίου γίνεται ύστερα από οποιαδήποτε εργασία παρέμβασης ή τροποποίησης στο κτήριο, οριζόντια ή κάθετη διηρημένη ιδιοκτησία για την οποία απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας από δημόσια αρχή.

Ποια είναι τα βήματα για την καταχώριση των στοιχείων της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου/διηρημένης ιδιοκτησίας;Η διαδικασία καταχώρισης στοιχείων ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου ή ηλεκτρονικής ταυτότητας αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας υλοποιείται σε δύο βασικά βήματα:
Α) Καταχώριση Οικοπέδου/Γηπέδου: Προσδιορισμός του οικοπέδου ή γηπέδου με αναφορά των κτισμάτων και της σύστασης οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας επί αυτού, εφόσον υφίστανται. Ειδικότερα:

α. Σε κάθε οικόπεδο ή γήπεδο, αντιστοιχεί μία καταχώριση Οικοπέδου/Γηπέδου. Σε περίπτωση ύπαρξης σύστασης καθέτου ιδιοκτησίας, δύναται να γίνει ξεχωριστή καταχώριση για κάθε τμήμα του οικοπέδου ή γηπέδου που αποτελεί κάθετη ιδιοκτησία. Εφόσον έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία επί καθέτου, γίνεται υποχρεωτικά ξεχωριστή καταχώριση Οικοπέδου/Γηπέδου για κάθε κάθετη ιδιοκτησία.

β. Εξουσιοδοτημένος μηχανικός εισέρχεται στο πληροφοριακό σύστημα του Ηλεκτρονικού Μητρώου Ταυτότητας Κτιρίου και προβαίνει σε αναζήτηση καταχώρισης Οικοπέδου/Γηπέδου για το συγκεκριμένο ακίνητο βάσει κριτηρίων, όπως διεύθυνση ακινήτου και ΚΑΕΚ. Εάν δεν υφίσταται καταχώριση του οικοπέδου ή γηπέδου, εισάγει στο πληροφοριακό σύστημα νέα εγγραφή.

γ. Μετά την εισαγωγή των ανωτέρω και την επιβεβαίωση της ορθότητας των στοιχείων, ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός ολοκληρώνει την υποβολή.

Β) Καταχώριση Ιδιοκτησιών: Περιγραφή και τεκμηρίωση των οικοπέδων ή γηπέδων ή κτιρίων ή τμημάτων αυτών που αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες. Ειδικότερα:

α. Σε περίπτωση που το σύνολο του οικοπέδου ή γηπέδου, το οποίο αφορά η προγενέστερη καταχώριση Οικοπέδου/Γηπέδου, αποτελεί ενιαία αδιαίρετη ιδιοκτησία, καταχωρείται μία ιδιοκτησία, ανεξαρτήτως ύπαρξης και αριθμού κτισμάτων σε αυτό. Εφόσον στο οικόπεδο ή γήπεδο υφίσταται σύσταση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας, η καταχώριση γίνεται ανά αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία. Ξεχωριστή καταχώριση γίνεται για το σύνολο των κοινοχρήστων χώρων του οικοπέδου ή γηπέδου. Η καταχώριση των κοινοχρήστων χώρων του οικοπέδου ή γηπέδου δεν απαιτείται για την ολοκλήρωση της καταχώρισης της ιδιοκτησίας.

β. Εξουσιοδοτημένος μηχανικός εισέρχεται στο πεδίο καταχώρισης Οικοπέδου / Γηπέδου και ελέγχει εάν υπάρχει εγγραφή για τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία. Εφόσον δεν έχει καταχωρηθεί, συμπληρώνει ηλεκτρονικό έντυπο ιδιοκτησίας.

Τι περιλαμβάνει το ηλεκτρονικό έντυπο ιδιοκτησίας;
Το ηλεκτρονικό έντυπο Ιδιοκτησίας περιλαμβάνει τα εξής στοιχεία:

α) Περιγραφή της ιδιοκτησίας, όπως αναφέρεται στη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, εφόσον υφίσταται.

β) Επιλογή τύπου ιδιοκτησίας (αδιαίρετη ιδιοκτησία, κάθετη ή οριζόντια διηρημένη ιδιοκτησία ή κοινόχρηστοι χώροι).

γ) Χιλιοστά ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και στοιχεία της σύστασης οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας (α/α, ημερομηνία, συμβολαιογράφος).

δ) ΚΑΕΚ της διηρημένης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, εφόσον υφίσταται.

ε) Τεχνική περιγραφή της ιδιοκτησίας.

στ) Στοιχεία υπόχρεου καταχώρισης στοιχείων της ταυτότητας, όπως ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο, ΑΦΜ, στοιχεία επικοινωνίας.

ζ) Οικοδομικές άδειες, άδειες δόμησης με τις αναθεωρήσεις και ενημερώσεις αυτών, εγκρίσεις εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων, πράξεις εξαίρεσης από την κατεδάφιση και λοιπές πράξεις εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών που αφορούν το ακίνητο.

η) Πίνακα με τις επιφάνειες ανά όροφο, όπως αυτές προκύπτουν από τις ανωτέρω πράξεις, και τεκμηριώνουν την υφιστάμενη κατάσταση της ιδιοκτησίας, ανεξαρτήτως προσμετρώμενων ή μη επιφανειών στον συντελεστή δόμησης.

θ) Πίνακα με τις χρήσεις ανά όροφο με περιγραφή κάθε κτιρίου της ιδιοκτησίας.

ι) Τύπο στατικού ελέγχου (Τεχνική έκθεση, Μελέτη στατικής επάρκειας, ΔεΔοΤα)

ια) Στοιχεία πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης (Π.Ε.Α.) του κτιρίου ή τμημάτων αυτού, εφόσον απαιτείται.

ιβ) Αιτιολόγηση υποβολής της Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.

Τι είναι το απόσπασμα ταυτότητας κτιρίου/διηρημένης ιδιοκτησίας;
Μετά την εισαγωγή των στοιχείων και των απαιτούμενων δικαιολογητικών, ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός ολοκληρώνει την υποβολή και εκδίδει το Απόσπασμα Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας, το οποίο περιλαμβάνει τα στοιχεία των καταχωρίσεων Οικοπέδου/Γηπέδου και Ιδιοκτησίας και φέρει μοναδικό κωδικό Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας και κλειδί γνησιότητας. Η διαδικασία επαναλαμβάνεται για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία του οικοπέδου ή γηπέδου.

Πώς γίνεται η έκδοση Πιστοποιητικού Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας;
Σε συνέχεια του Αποσπάσματος Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας, εξουσιοδοτημένος μηχανικός αιτείται την έκδοση Πιστοποιητικού Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας. Εισάγει την ημερομηνία διενέργειας της αυτοψίας στην ιδιοκτησία και αφού επιβεβαιώσει την ορθότητα των στοιχείων, εκδίδει το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας, το οποίο φέρει μοναδικό αριθμό Πιστοποιητικού Πληρότητας και λαμβάνει κλειδί γνησιότητας.

Τι περιλαμβάνει το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας;
Το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας:

Περιλαμβάνει τα στοιχεία του Αποσπάσματος Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας και τη βεβαίωση μηχανικού περί νομιμότητας του κτιρίου.
Εκδίδεται από τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό, χωρίς δυνατότητα συνυπογραφής.
Η διάρκεια ισχύος του είναι δύο (2) μήνες από την ημερομηνία έκδοσης, η οποία ταυτίζεται με την ημερομηνία αυτοψίας. Προσαρτάται στις δικαιοπραξίες, σε αντικατάσταση της βεβαίωσης μηχανικού, και υποβάλλεται σε δημόσια αρχή για την έκδοση διοικητικής πράξης, όπου απαιτείται σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία.
Εντός της ισχύος του, και εφόσον δεν τροποποιείται η ημερομηνία αυτοψίας, το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας δύναται να επανεκδοθεί, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί σε περισσότερες συμβολαιογραφικές ή διοικητικές πράξεις.
Μετά τη λήξης ισχύος του Πιστοποιητικού Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας, απαιτείται επικαιροποίηση του Αποσπάσματος Ταυτότητας Κτιρίου/ Διηρημένης Ιδιοκτησίας και καταχώριση νέου Πιστοποιητικού Πληρότητας.
Πότε γίνεται ενημέρωση στοιχείων της Ταυτότητας Κτιρίου/ Διηρημένης Ιδιοκτησίας;
Η ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας, κατόπιν έκδοσης άδειας για εκτέλεση οικοδομικών εργασιών στο ακίνητο που μεταβάλει πολεοδομικά – κτιριολογικά μεγέθη, πραγματοποιείται υποχρεωτικά εντός χρονικού διαστήματος τεσσάρων (4) μηνών από τη λήξη ισχύος της αδείας, εφόσον έχουν υλοποιηθεί εργασίες, άλλως εντός τεσσάρων (4) μηνών από την ολοκλήρωση των εργασιών. Υπεύθυνος για την ενημέρωση είναι ο επιβλέπων μηχανικός και, σε περίπτωση που η διοικητική πράξη δεν απαιτεί ορισμό επιβλέποντα, ο κύριος του έργου, μέσω εξουσιοδοτημένου μηχανικού.
Ενημέρωση Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας πραγματοποιείται για την έκδοση νέου Πιστοποιητικού Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας λόγω επικαιροποίησης της ημερομηνίας αυτοψίας ή αλλαγής εξουσιοδοτημένου μηχανικού ή κυρίου του ακινήτου, καθώς και για διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων.
Σε περίπτωση σύστασης ή τροποποίησης αυτοτελών ιδιοκτησιών, οι καταχωρίσεις Οικοπέδου/Γηπέδου και Ιδιοκτησιών που δεν αντιστοιχούν πλέον σε ιδιοκτησίες, όπως περιγράφονται στη νέα σύσταση, αρχειοθετούνται. Υπόχρεος για την αρχειοθέτηση και την καταχώριση των νέων ιδιοκτησιών είναι ο κύριος του ακινήτου, μέσω εξουσιοδοτημένου μηχανικού, εντός χρονικού διαστήματος τεσσάρων (4) μηνών.